Son dönemde vatandaşlarımıza tapuda satışını aldıkları gayrimenkullere ilişkin Gelir İdaresi Başkanlıklarından “… ….. adresinde bulunan ……. taşınmaz ID numarasına kayıtlı ….. sayılı Ada ve Parselde bulunan gayrimenkulün …… tarihinde satın alındığının anlaşıldığı, yapılan işlem tetkikinde …. TL matrah üzerinden …. TL tapu harcı ödendiğinin lakin Gelir İdaresi Başkanlığınca kamu idare ve müesseselerinden, mükelleflerle muamelede bulunan diğer gerçek ve tüzel kişilerin toplanan bilgileri kullanılmak suretiyle 2025 yılı verileri dikkate alınarak yapılan çapraz kontroller ve analizlerin yanı sıra defterdarlıkça gayrimenkul değerleme raporları, internet satış ilanları, emsal tapu satışları vb veriler üzerinden yapılan araştırmalarda işleme konu gayrimenkulün alış/satış tarihindeki değerinin …… TL’nin altında olamayacağı ve bu nedenle tapu tescil işlemi sırasında harç matrahının …… TL tutarında düşük beyan edildiğinin tespit edildiği ve bu kapsamda daha sonrasında ortaya çıkabilecek herhangi bir cezalı tarhiyata muhatap olmamak için 15 gün içerisinde Dijital Vergi Dairesi ya da bağlı bulunulan vergi dairesine müracaat edilmesi gerektiği …” şeklinde beyana davet yazıları gelmektedir.

Söz konusu yazılar herhangi bir ödeme emri içermeyen lakin vatandaşları yapmış oldukları satış/alış işlemine ilişkin açıklamaya/beyana davet eden yazılardır. Bu kapsamda vatandaşlar satın almış oldukları taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine giderek durumu sorduklarında vatandaşlara “düşük gösterilen harç matrahının cezalı bir tarhiyata neden olabileceği, cezalı tarhiyat ile karşı karşıya kalmamak adına eksik bildirildiği tespit edilen taşınmaz değerine tahakkuk eden tapu harcının eksik kısmını yatırmaları aksi halde hem tapu harcı matrahı hem de cezalı tarhiyat ödeyeceği” söylenilerek vatandaşlara cezalı tarhiyat tehdidinde bulunulmaktadır.

Cezalı tarhiyatla karşı karşıya kalmak istemeyen vatandaşlara “tapu harcı matrahı pişmanlık dilekçesi” imzalattırılarak iddia konusu eksik olduğu tespit edilen harç cezalı tarhiyat tehdidi altında ödettirilmektedir.

Gelen beyana davet yazısında idarece söz konusu matrah incelemelerinin 2025 yılı verileri dikkate alınarak çapraz kontroller ve analizlerle yapıldığını bildirilmekteyse de idarenin çapraz kontroller ve analizlerden kastettiği inceleme yöntemi Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından son dönemde kullanılmaya başlanılan Mekânsal Veri Analizi (MEVA) isimli yapay zeka uygulamasıdır.

Yine ilgili beyan davet yazısında defterdarlıkça gayrimenkul değerleme raporları, internet satış ilanları, emsal tapu satışları vb. veriler üzerinden matrah tespiti yapıldığı vatandaşa bildirilmekteyse de bu analizler ve değerlendirmeler Vergi Usul Kanun’una aykırı, soyut ve tahmine dayalı değerlendirmeler olup matrah hesaplamasına esas alınmaması gereken değerlendirmelerdir.

Zira;

Anayasanın 73/3 Maddesi Vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülüklerin yalnızca kanunla konulabileceğini ve yine ancak kanunla değiştirilirip kaldırılabileceğine hükmetmiştir. Bu nedenle ilgili düzenlemeler için Vergi Usul Kanunu’na bakılması gerekecektir.

Vergi Usul Kanunu’nun 261 Maddesinde ise söz konusu taşınmazların satış bedellerinin idarece hangi değerleme ölçütleriyle belirlenebileceğini düzenlemiştir. Bu düzenlemeye göre ise idarenin beyan davet yazısında belirtmiş olduğu çapraz kontrol ve analizlerin (Yapay zekâ- MEVA) kanunda düzenlemesinin olmadığı görülmektedir. İdare ilgili beyana davet yazısında her ne kadar gayrimenkul değerleme raporları, internet satış ilanları, emsal tapu satışlarının esas alındığını belirtmekteyse de uygulamada çoğu zaman bu unsurların matrah belirlemesine esas teşkil edecek şekilde somutlaştırılmadığı bu halde matrah hesaplamasının hukuka aykırı yapıldığı görülmektedir. Aynı şekilde gayrimenkul değerleme raporları olan banka ekspertiz raporlarının da matrah belirlemesine esas alınamayacağı hususlarının yine kanunda yeri bulunmaması dolayısıyla Danıştayca değerlemeye esas kabul edilemeyeceği hüküm altına alınmaktadır. Yine Danıştayca işleme konu gayrimenkulün bulunduğu yerdeki benzer gayrimenkullerin yakın tarihteki satış tutarlarını dikkate alarak idarenin kendince bir emsal çıkarması ve bunu delil olarak kabul etmesinin kabul edilemez olduğu zira istihbarı nitelikteki delillerin kabul edilmemesi gerektiği ve somut ve yeterli tespit bulunmaması nedeniyle yapılan cezalı tarhiyatların kaldırılması gerektiği yönünde onlarca güncel karar hüküm altına alınmaktadır.

Bu kapsamda vatandaşlarımızın belirtili şekilde kendilerine Gelir İdaresi Başkanlığı’ndan almış ya da satmış oldukları taşınmazlara ilişkin bir beyana davet yazısı gelmesi ve ilgili tarhiyatın hukuka aykırı olarak tespit edildiğini düşünmeleri durumunda dava açma sürelerinin sınırlı ve kısa olduğu da gözetilerek ivedi şekilde avukatlarından bilgi alması ve süreci yargıya taşıması gerekmektedir.